杭州、成都等17城土拍回归“价高者得”优质地块溢价率超50%
21世纪经济报道记者李莎 北京报道11月15日，南京新推出18宗宅地，挂牌出让公告明确，当两个或两个以上竞买人竞买同一地块时，竞价最高者为竞得人。南京本批次地块均不设最高限价。包括南京在内，中指研究院监测数据显示，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已有19个城市相继发布新挂牌宅地公告，其中取消土地限价的城市已有17个，分别是成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，近期房地产支持政策密集发力，楼市出现一些企稳迹象，但整体上仍处于筑底阶段，而且未来一段时间出现"V型"反转的可能性也不大。由此，当前一些城市取消新挂牌地块地价限价，不会带来地价大涨风险，事实上对整个土地市场和房地产市场的影响也不大。与此同时，王青认为，部分城市取消土地限价仍然释放了重要信号，即在大规模增加保障房供给、同时让商品房回归市场的房地产发展新模式下，未来商品房将主要由市场调节，行政调节色彩会逐步淡化。放开土地限价后，济南、合肥、厦门、青岛、武汉、重庆和成都已经有土拍进行。从各地成交情况看，少数地块溢价率超过30%，甚至高达53%，但过半地块仍以底价成交。王青认为，这表明不同城市、甚至不同地段的房地产市场供需状况分化较大。这是真实的市场状态，也属正常情况。价格差异有助于引导行业资源优化配置，提升市场有效性。他判断，后期一线城市也会逐步取消土地限价。17城取消地价上限8月底以来，监管部门及地方频繁出台房地产利好政策，重点指向需求端，9月房地产政策放松次数创今年月度新高。在政策效应带动下，9月市场销售环比增加超4成，但仍低于往年同期，也低于年内的3月和6月销售水平。销售市场好转尚未传递到投资端，房企投资信心仍然不足，房企资金状况改善仍不明显，房地产市场仍面临调整压力。中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，在这样的背景下，如果取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响，热点城市的核心地块热度或升温，优质地块竞拍出更高的价格，有利于地方增加收入。据媒体报道，9月底自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，其中就包括建议取消土地拍卖中的地价限制。其后各地土拍规则调整步伐加快，越来越多的重点城市在新挂牌地块的出让规则中，取消了地价上限有关规定。中指研究院监测数据显示，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，已有19个城市相继发布新挂牌宅地公告，其中取消土地限价的城市有17个，分别是成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙、南京、福州、武汉、苏州、青岛、无锡、天津、长春、杭州、沈阳、郑州。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，限地价政策的出台是基于土拍市场过热、地王频出、房价飙升等背景。然而今年以来土地市场低温运行，土地收入持续下降，房价上涨动力不足，房企拿地积极性不高。鉴于这种情况，限地价已不符合当前的市场形势。取消地价上限，让土地重新回归市场定价，也是顺应市场形势和供需关系变化的重要举措。一位不愿具名的业内专家向21世纪经济报道记者表示，当前部分城市取消地价上限，有助于让市场供需发挥价格发现作用。这可能会影响市场对土地价格走势的预期，一定程度上提振房企拿地意愿，助力房地产市场复苏。但土拍价格最终还是受到房地产整体复苏情况影响。目前国内房地产处于企稳复苏阶段，与以往局部过旺情况不同。部分城市放开土拍价格上限，土地价格预计平稳增长，不会出现非理性暴涨情况。孟新增也有类似的感受。在他看来，在房企投资布局仍审慎的情况下，取消地价上限之后，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。另外，其余非核心城市或区域2023年以来土拍情绪延续低迷态势，短期土拍规则调整对市场的带动效果或有限。关荣雪认为，取消地价上限后，一些优质地块的地价或将会有所上涨，从而有可能会传导至房价端，拉动房价小幅上涨，提振市场情绪，对稳房价、稳预期意义重大。王青谈到，取消土地限价仍然释放了重要信号，也就是在大规模增加保障房供给、同时让商品房回归市场的房地产发展新模式下，未来商品房将主要由市场调节，行政调节色彩会逐步淡化。中长期来看，这有助于缓解楼市价格扭曲，增加房地产市场的可预测性，也有助于监管层及时掌握房地产市场的真实状况，适时从宏观层面出台必要措施推动房地产行业健康发展。各地土拍分化加剧取消地价上限后，济南、合肥、厦门、青岛、武汉、重庆和成都已有土拍进行。10月30日至11月15日，7城共有26宗地块成交，市场冷热不均态势明显，优质地块土拍热度升温，非核心地块多底价成交。10月30日，济南进行了取消土地最高限价后的首次土拍，除去终止出让的2宗地，共有10宗地成交，其中4宗地溢价成交，溢价率最高为53%，6宗地底价成交。土拍市场回归“价高者得”后，房企角逐济南优质地块的态势更加激烈，凤凰北路以西、商贸城路以南组团地块吸引中海、华润等8家企业报名，经过241轮竞拍，最终花落中电建，总价6.95亿元，溢价率53%。5家房企竞拍旅游路以北、蟠龙路以西地块，经过236轮竞价，以50%的溢价率成交。但市场分化态势非常明显，除去雪山二期剩余地块外，其余6宗地均只有1家企业参拍，全部以底价成交。厦门、青岛、武汉和重庆取消地价上限后也有土地出让，青岛、武汉和重庆的1宗地以底价成交，厦门湖里区成交地块的溢价率为2%。合肥、成都近期的土拍情况与济南类似。如11月2日，合肥土拍中的滨科城地块和包河区地块分别吸引了11家和10家房企参拍，最后分别以45%和34%的溢价率成交。11月15日，成都青羊区蔡桥街道万家湾社区地块吸引9家房企参与，成交溢价率达30%。但两地也有不少地块低价甚至底价成交。在合肥成功出让的5宗地中，2宗地零溢价成交；在成都成功出让的7宗地中，4宗地底价成交，1宗地以2%的溢价率成交。“热门的地块更热门，冷门的更冷门。”这是成都一位品牌房企人士对规则调整后土拍市场的感受。该人士向21世纪经济报道记者表示，当前现金流对于房企的重要性更加凸显，有资金拿地的房企会押注最能回归现金流的土地，这次成都出让的土地中部分地块质量较好，房企竞争更激烈，而销售或欠佳的地块吸引力相对更弱。孟新增表示，取消地价上限政策的初衷是让地价回归市场，所以对于核心区优质地块，地价上限取消后竞争热度会提高，但对郊区或质素欠佳的地块的影响较小。由此也可以看出，房企投资布局仍趋精准。综合来看，孟新增认为，土拍恢复至价高者得，优质地块将竞拍至更高的价格，同时有利于缓解地方财政压力，但分化将进一步加剧。核心城市中房企竞争会更激烈，中小房企补仓难度加大。目前在新供地块中取消地价上限的城市多为二线城市，一线城市会否跟进成为关注焦点。业内人士对此看法有所出入。王青判断，后期一线城市也会逐步取消土地限价。但孟新增认为不同城市情况有所差异，今年以来北京、上海、深圳多宗地块竞拍至土地最高限价，土拍热度整体较为稳定，短期地价上限取消的预期较小；广州土地市场较为低迷，后续存在一定优化土地限价的预期。结合前不久北京回应取消地价上限为不实消息来判断，关荣雪则预计一线城市短期内跟进取消地价上限的可能性不大，抑或说一线城市当前对于地价限制政策的松绑仍较谨慎。但她认为，在市场情绪持续低落、房价下行压力加剧的情况下，一线城市也可能会取消部分地块地价上限。
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